На YouTube канале Семейный бюджет зритель написал комментарий к вебинара по недвижимости
“А если уж есть 1-к квартира (42 кв.м) с ремонтом на позднях, стоит ее сдать в аренду или продать и уложиться в ЦБ? С УЧЕТОМ ТОГО, ЧТО ЕСТЬ ПОКУПАТЕЛЬ ПО РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ В РАЙОНЕ 1200 ДОЛЛ ЗА КВ.М
Я решил использовать его запрос для построения финансовой модели принятия решений, ведь iPlan советники иногда получают просьбу клиентов помочь рассчитать доходность их квартир или домов. Назовем этот анализ "Продать или сдавать".
В финансовой модели заложено много предположений, потому что нет универсальных ответов на подобные запросы. Есть определенные ожидания в определенный момент времени и историческая доходность для ориентов. Гарантий грядущего нет и никогда не будет. Для вас внизу статьи выложена модель, которая анализирует 10-летний кэш флоу обоих решений.
Модель показала, что при цене аренды 11500 грн/месяц, лучше продать и за 1200 и даже за 1000 долл./метр.
А вот если цена аренды 12 000 грн/месяц, то выгоднее будет сдавать при цене за метр 1000 дол.
Рассмотрим предположения заложенной модели. Если вы не согласны с любым из них, вы свободны сделать копию файла и провести собственный финансовый анализ))
ПРЕДПОЛОЖЕНИЕ
Цена аренды будет ежегодно расти на гривневую инфляцию 10%.
Курс гривны будет ежегодно девальвировать к доллару на разницу в инфляции грн и доллара, в модели это 8%. Стартовая позиция 27 грн/долл
Квартира сдается 90% времени, кроме 10 года, в который запланирован капитальный ремонт. Такой ремонт обойдется 25% от стоимости квартиры и в последний год квартира сдается всего полгода.
Для экономии времени и покрытия текущих расходов владелец 5% от аренды отдает родственнику – менеджеру по аренде
Налоги в модели не учтены.
Владелец страхует свое имущество по 0.25% в год.
Мы не можем и не пытаемся предугадать стоимость квартиры через 10 лет. Однако для финансового моделирования предполагаем, что она будет равна реальной стоимости инвестиционного портфеля через то же время. По простому – мы не закладываем значимого роста цен на недвижимость в дол.
Если продать квартиру, то средства будут вложены в диверсифицированный порфтель в следующей пропорции:
25% – надежные западные облигации с доходностью 4%
25% – облигации Украины в долл. с доходностью 5%
25% – облигации Украины в грн с доходностью 18% годовых
25% – P2P кредиты под залог бизнеса в Украине с доходностью 12%.
За 10 лет ни Украина, ни P2P компании не банкротятся. Даже если кто-то из заемщиков разорится, то и тело и проценты будут покрыты реализацией залога.
ВНИМАНИЕ! повторюсь, если вы не согласны с одним или даже всеми предположениями, вы свободны их менять на свой лад. Ключевые предположения модели – это все же цена продажи м2, арендная плата в месяц и доходность портфеля финансовых инвестиций.
Также модель имеет свои ограничения, ведь например очень трудно учесть стоимость вашего времени на менеджмент аренда+ремонт и управление финансовым инвестиционным портфелем. Также вероятно для финансового портфеля многим людям следует проконсультироваться у независимого финансового советника.
Кроме того, такая модель поможет принять лучшее решение, чем на эмоциях (надоели мне арендаторы или недвижимость могу хоть пощупать). В случае если вы привлекаете к анализу важных финансовых решений на долгом промежутке времени, ваши решения становятся качественно лучше.
Если вы хотите продолжить сотрудничество, свяжитесь с вашим планером и обсудите все вопросы.
Если Вы хотите продолжить сотрудничество, свяжитесь с Вашим планером и обсудите все вопросы.